Luxemburg – Ein kleines Land kommt in Bewegung

Von Anja Kappeler, GfK Geomarketing GmbH

Ein Blick auf das Großherzogtum Luxemburg zeigt sehr schnell, dass sich die Hot Spots des Einzelhandels ausschließlich im Südteil des Landes befinden. Das korrespon­diert mit der Bevölkerungsverteilung. So befindet sich in der Südhälfte Luxemburgs zum Einen die Hauptstadt Luxemburg-Stadt mit ca. 84 000 Einwohnern, die als Zentrum für den in Luxemburg bedeutsamen Finanzsektor fungiert und zugleich Sitz des Europäischen Gerichtshofs sowie des Europäischen Rechnungshofs ist. Ein weiterer Bevölkerungsschwerpunkt befindet sich in der Region rund um die Stadt Esch-sur-Alzette im Südwesten des Landes, dem traditionellen Schwerindustrierevier.

Die geringe räumliche Ausdehnung des Landes zieht zwangsläufig große Austausch­beziehungen mit den Nachbarländern nach sich. Das spiegelt sich z.B. in einem sehr hohen Strom an Einpendlern, die mehr als 40% der Arbeitsplätze im Großherzogtum besetzen. Aber auch in punkto Einzelhandel bestehen starke grenzüber­schreitende Verflechtungen mit den Nachbarländern Frankreich, Belgien und Deutschland. Hier wirkt die sprachliche Vielfalt erleichternd: Neben Luxemburgisch ist Französisch zweite offizielle Amtssprache und Hochdeutsch wird von den meisten Luxemburgern ebenso beherrscht.

Deshalb macht sich so mancher deutscher Filialist, der nach Luxemburg expandiert, gar nicht erst die Mühe, sich in einer der offiziellen luxembur­gischen Amtssprachen zu präs­en­tieren. Interessant ist das Land als Expansionsziel schon auf Grund der hohen persön­lichen Kaufkraft, die bewirkt, dass der Einzelhandelsumsatz pro Ein­wohner erheblich über dem Niveau von Deutschland bzw. dem EU27-Durchschnitt liegt. Auch erzielt der Einzelhandel hier sehr hohe Flächenproduktivitäten, wobei die Einzelhandelslandschaft derzeit von tradierten Innenstadtlagen und nur wenigen Centern bestimmt wird.

So ist die als Haute-Ville bezeichnete Altstadt mit den Fußgängerzonen Grand Rue und Rue Philippe II die traditionelle Haupteinkaufslage der Stadt. Das Angebot wird von international ausgerichteten, meist kleinteilig und höher- bis hochwertig geprägten Marken- und Fachgeschäften bestimmt, wobei in den vergangenen Jahren in den Bestlagen vor allem Marken mit kleinen Monolabel-Stores Präsenz zeigen (u.a. Esprit, Massimo Dutti, Promod, Springfield, Vero Moda). Größere Ladenflächen sind auf die Textilanbieter C & A, H & M und Zara beschränkt. Dabei profitieren die Einzel­händler in der „Haute Ville“ von der hohen Nutzungsdichte und der Aufenthalts­qualität im Altstadtkern und den damit verbundenen hohen Fußgängerfrequenzen. Eine zweite Innenstadtlage bildet die Bahnhofsvorstadt, die im Vergleich zur Altstadt jedoch deutlich „konsumiger“ aufgestellt ist.

Analog zur Größe des Landes ist die Center-Landschaft in Luxemburg ausge­sproch­en überschaubar. Es gibt lediglich fünf Shopping-Center mit einer Größe von mindestens 10 000 qm GLA. Das modernste ist das 1996 eröffnete Einkaufszentrum Auchan im Luxemburger Stadtteil Kirchberg, das hinsichtlich Marken-Angebot, Aufenthaltsqualität und Flächenkonfiguration über eine Alleinstellung im Großherzog­tum verfügt. Die Integration eines SB-Warenhauses als Magnetmieter spiegelt zugleich die typische Struktur der in Luxem­burg bzw. im luxemburgisch-französisch-belgischen Grenzraum bestehenden Centerszene wider.

Das zweite Center in der luxemburgischen Hauptstadt, das im nördlichen Stadtteil Beggen situierte Centre Commercial Espace, übernimmt hingegen primär Nah­versorgungsfunktionen für den Norden und das nördliche Umland der Stadt Luxem­burg. Außerhalb der Hauptstadt gibt es drei Centeranlagen mit mehr als 10 000 qm GLA, die alle im „Speckgürtel“ der Metropole angesiedelt sind. Westlich von Luxemburg-Stadt sind dies die beiden verkehrsgünstig gelegenen Einkaufs­zentren City Concord und Belle Etoile, die aber trotz Umstrukturierungen in den 1990er-Jahren in punkto Konzeption, Wegeführung und Ambiente kaum überzeugen. Das nördlich von Luxemburg-Stadt in der Kantonshauptstadt Mersch gelegene Ein­kaufs­zentrum Topaze verfügt ebenfalls über eine verkehrsorientierte Lage sowie einen gepflegten, leistungsstarken Branchenbesatz.

Vor dem Hintergrund eines 1997 beschlossenen Moratoriums und der damit einher gehenden sehr restriktiven Genehmigungspraxis verlagerte sich die Entwicklung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen in die grenznahen Bereiche von Belgien und Frankreich. Nachdem das Moratorium 2006 aufgehoben wurde kam neue Dynamik in den Luxemburger Einzelhandelsmarkt und aktuell sind mehrere Projekte in der Pipeline. Die Liste reicht von Innenstadt-Entwicklungen über Erweiterungen bestehender Center bis hin zu neuen Center-Planungen.

So ist in Luxemburg-Stadt am Place Emile Hamilius die Entwicklung einer gemischt genutzten Immobilie mit 10 000 bis 15 000 qm für Einzelhandel geplant. Weiterhin bestehen Überlegungen, an der Place de l’Etoile ein Einkaufszentrum mit ca. 25 000 qm zu entwickeln, wobei die thematische Ausrichtung des Centers noch nicht feststeht. Die Media-Markt-Saturn-Gruppe, bis dato noch nicht in Luxemburg vertreten, plant den Markteintritt mit drei Standorten. Einer davon befindet sich in der Luxemburger Bahnhofsvorstadt, die im Rahmen eines langfristig angelegten Masterplans umstrukturiert und aufgewertet werden soll.

Die beiden anderen anvisierten Standorte von Media Markt-Saturn befinden sich in Esch-sur-Alzette und in Strassen. Im Süden von Luxemburg-Stadt wird die Stadtentwicklungsmaßnahme Cloche d’Or umgesetzt, die neben Wohnnutzungen und Büros auch Handel vorsieht. Die genehmigte Verkaufsfläche für das geplante Einkaufszentrum liegt bei 37 500 qm, wobei als Magnetmieter ein Auchan-Hypermarket vorgesehen ist. Das wäre der zweite Standort von Auchan in Luxemburg.

Außerhalb von Luxemburg-Stadt sind Flächenerweiterungen für die beiden Center „Belle Etoile“ und „City Concord“ (bereits in der Umsetzung) vorgesehen. Zudem sind zwei großflächige Einzelhandelsprojekte hervorzuheben: Bereits in Bau ist das Projekt Belval Plaza I und II in Esch-sur-Alzette mit zusammen etwa 10 000 bis 15 000 qm für Einzelhandel. Das Projekt ist Bestandteil der langjährig angelegten städtebaulichen Konversionsmaßnahme an einem ehemaligen Hüttengelände. Im Rahmen dieser z.Zt. größten städtebaulichen Entwicklung in Luxemburg (rd. 69 ha Baufläche) sind Wohn- und Büronutzungen, Freizeit- und Bildungseinrichtungen geplant und in Teilen schon errichtet. Magnetmieter der von Multiplan entwickelten Bausteine „Belval Plaza I und II“ werden u.a. Media Markt, Delhaize sowie die Buchhandlung Ernster sein.

Außerdem gibt es eine Shopping Center-Planung der ING Real Estate in Wickrange, südwestlich von Luxemburg-Stadt und unmittelbar an der A6 gelegen. Eine Genehmigung für rd. 23 000 qm Einzelhandelsfläche liegt schon vor, allerdings gibt es noch politische Diskussionen um dieses Planvorhaben.

Fazit: Es bleibt festzuhalten, dass nach jahrelangem Stillstand Bewegung in den Luxemburger Einzelhandelsmarkt kommt. Sollten die geplanten Projekte alle umgesetzt werden, wird sich der Wettbewerbsdruck im Großherzogtum erheblich erhöhen. In der Folge dürfte sich dann auch in Luxemburg der internationale Trend zu fallenden Flächenproduktivitäten bei wachsender Ausstattung mit Verkaufsfläche.

Quelle: HIR, Nr. 31, 26.09.2008