Die Rezession in der Eurozone verschärft sich weiter und hinterlässt nun auch deutliche Spuren auf den Nutzermärkten und zwar bei allen Marktparametern. Mit zunehmender Geschwindigkeit sind die Spitzenmieten für Büroflächen gefallen. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle*, basierend auf der gewichteten Mietpreisentwicklung von 24 Index-Städten, ist in den vergangenen 12 Monaten um 11,1 % gesunken, im Vergleich zum 4. Quartal 2008 allein um 8,0 %. Solch ein Rückgang innerhalb von drei Monaten ist im Index noch nie zuvor verzeichnet worden.
Von dieser Entwicklung waren die meisten Märkte (15) betroffen, allen voran Moskau und London (- 28,6 % bzw. – 21,1 %). Im zweistelligen Bereich bewegten sich auch Madrid (- 12,5 %) und Warschau (- 10,7 %). Erstmals in diesem Zyklus mussten – außer Düsseldorf – auch die deutschen Index-Städte Berlin, Frankfurt, Hamburg und München Mietpreisanpassungen zwischen 2 % und 5 % hinnehmen. Keine Veränderung über das Quartal zeigten nur Amsterdam, Dublin, Edinburgh, Düsseldorf, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Budapest und Prag.
Auf der europäischen Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle ist dieser beschleunigte Mietpreisrückgang für insgesamt 27 Märkte erkennbar, angeführt von London, Brüssel und Moskau, die auf „3 Uhr“ zustreben, den Höhepunkt des Mietpreisrückgangs. Nur Amsterdam, Budapest, Düsseldorf, Stuttgart, Lissabon und Prag stehen derzeit noch auf der „12 Uhr-Position“. Insgesamt wird der Druck auf die Spitzenmieten weiter zunehmen.
Einbruch des europäischen Umsatzvolumens
Die Gebäudenutzer fahren ihren Flächenbedarf zunehmend zurück, vorhandene Flächen werden effektiver genutzt oder Umzüge verschoben. Diese Entwicklung führte beim Umsatzvolumen in den ersten drei Monaten zu höheren Rückgängen als 2001 im Zusammenhang mit der geplatzten Internetblase: die in den ersten drei Monaten 2009 in 24 europäischen Märkten umgesetzten 1,9 Mio. Quadratmeter entsprechen einem Minus von 37 % gegenüber dem direkten Vorquartal und – 40 % im Einjahresvergleich. Der 5-Jahresschnitt (bezogen auf das jeweils erste Quartal) ist um 31 % unterschritten. Insbesondere die mittel- und osteuropäischen Märkte litten unter der sich verschlechternden Wirtschaftslage und den sich weiter eintrübenden Aussichten. Die Vermietungsvolumina gingen in den untersuchten Märkten Budapest, Prag, Moskau und Warschau im 1. Quartal (im Vergleich zum 4. Quartal 2008) um 41 % zurück. Mehr als ein Drittel weniger Umsatz wurde im gleichen Zeitraum in den 20 westeuropäischen Städten registriert. Allerdings zeigen sich deutliche Unterschiede beim längerfristigen Vergleich: während das aktuelle Volumen in den mittel- und osteuropäischen Ländern nur 8 % unter dem 5-Jahresschnitt lag, schlugen in Westeuropa – 37 % zu Buche.
Dramatische Umsatzeinbrüche im Vergleich zu den ersten drei Monaten im Vorjahr verzeichneten Utrecht (- 82 %) und Dublin (- 71 %). Nicht viel besser erging es London (- 65 %) und Madrid (- 56 %); weniger deutlich, aber auch im zweistelligen Bereich haben die Aktivitäten in der anderen großen Metropole, Paris, nachgelassen (- 23 %). Auch die deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München und Stuttgart zeigten Einbußen zwischen 20 % (in Berlin) und 58 % (in Düsseldorf). Frankfurt konnte, allerdings aufgrund einer einzigen großen Vermietung, ein deutliches Umsatzplus von 27% aufweisen. Ebenfalls im positiven Bereich lag Den Haag (2,5 %).
Hohes Fertigstellungsvolumen trifft auf schwache Nachfrage und lässt Leerstandsquote weiter steigen
Vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlich negativen Entwicklung und den Auswirkungen auch auf die Bürovermietungsmärkte – mit weiterem Druck auf alle Marktparameter – wurden immer mehr Projekte verschoben oder gar nicht mehr weiterverfolgt. Das ändert nichts an der Tatsache, dass die Angebots-Pipeline bis auf weiteres noch gut gefüllt sein wird. Im 1. Quartal 2009 machten die Fertigstellungen mehr als 2 Mio. m² aus, davon fast die Hälfte allein in Moskau – beide Volumina gehören zu den höchsten jemals verzeichneten Werten.
Dies führte zusammen mit der schwachen Nachfrage und sinkender Nettoabsorption zu steigenden Leerstandsquoten in 19 von 24 Märkten. Nur Frankfurt (auf 12,2 %), Lyon (auf 4,8 %) und Budapest (auf 13,7 %) konnten gegenüber dem Vorquartal einen nur geringfügig gesunkenen Wert aufweisen, Berlin (8,8 %) und München (8,6 %) blieben stabil.
Deutlich zugelegt hat die Quote in London, wo beträchtliche Mengen an Second-Hand-Flächen inklusive untervermieteter Flächen auf den Markt kamen und die Leerstandsquote im 1. Quartal von 5,1% auf 7,3% ansteigen ließen (+ 220 bps). Da die britische Metropole nach Paris den größten Flächenbestand aufweist, sind die Auswirkungen auf die gesamteuropäische Leerstandsquote relativ stärker: Insgesamt legte diese von 7,7 % Ende 2008 auf 8,5 % im 1. Quartal 2009 zu (Q 1 2008: 7,1 %). Während der Zuwachs gegenüber Ende Dezember 2008 bzw. Ende März 2008 in den westeuropäischen Märkten auf 8,1 % mit nur 70 bzw. 80 bps recht moderat ausfiel, war in den untersuchten mittel- und osteuropäischen Büroflächenmärken innerhalb von drei Monaten ein deutliches Plus von 230 bps auf durchschnittlich 13,6 % zu konstatieren. Vor 12 Monaten lag die Quote noch bei 4,9 %.
gi24/JLL
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