Der VICTOR Top 5 Indikator verzeichnet im dritten Quartal 2009 eine geringfügig positive Wertänderung von + 0,3 %, und weist damit erstmals seit Beginn der Abschwungphase im 3. Quartal 2007 wieder eine Wertsteigerung auf Quartalsbasis aus.
Nach insgesamt acht Quartalen mit anhaltend negativer Wertentwicklung steigt der Indikatorwert auf 99,2 Punkte. "Die erste positive Nachricht seit zwei Jahren wird von der Mehrheit der Marktteilnehmer in den Top-Bürolagen Deutschlands gerne gesehen werden. Auch wenn die Wertzuwächse insgesamt nur marginal positiv ausgefallen sind, spricht trotzdem vieles dafür, dass wir uns langsam der Kehrtwende im Topsegment annähern", so Andrew M. Groom, MRICS, Leiter der Valuation Advisory Abteilung von Jones Lang LaSalle Deutschland.
Innerhalb der Top-Lagen zeigen sich stark differenzierte, wenn auch relativ gesehen nur marginale Wertveränderungen. Das Frankfurter Bankenviertel weist mit + 0,9 % die deutlich stärkste Performance in diesem Quartal aus. Dies resultiert im Wesentlichen aus der starken Nettoabsorption von Leerstandsflächen im 3. Quartal 2009 und der abgeschwächten Intensität des erwarteten Mietrückgangs. Die Münchener Innenstadt und die 1A-Lagen Berlins weisen mit + 0,5% und + 0,2% ebenfalls Wertzuwächse auf. Eine anhaltend negative Entwicklung mit leichten bzw. moderaten Wertrückgängen zeichnet sich in der Hamburger Innenstadt mit – 0,3% und im Düsseldorfer Bankenviertel mit – 0,8% ab. Die Performancespanne der untersuchten Marktsegmente wird durch gegenläufige Entwicklungen in Frankfurt und Düsseldorf bestimmt, liegt aber mit 1,7 % in einer relativ engen Bandbreite.
Nach der anhaltend negativen Wertentwicklung drehen im 3. Quartal 2009 erstmals seit 2007 drei von fünf untersuchten Lagen ins Plus. Allerdings sind die Wertzuwächse, insbesondere vor dem Hintergrund der starken Abschwungphase der Vorquartale, vergleichsweise moderat, so dass man eher von einem ersten Anzeichen einer Marktstabilisierung sprechen kann.
Die Differenzierung der Wertentwicklung resultiert aus den angepassten Erwartungen an die zukünftige Mietpreisentwicklung. So steigerte sich die Erwartung hinsichtlich einer positiveren Entwicklung der Marktmieten für die Top-Lagen in Berlin, Frankfurt und München, auch wenn kurzfristig (bis 2011) noch weitere Mietrückgänge prognostiziert werden. In der Hamburger Innenstadt und im Düsseldorf Bankenviertel führt das hohe spekulative Fertigstellungsvolumen zu einer Verschlechterung der erwarteten Mietpreisentwicklung.
Im Investmentbereich stagnieren die Anfangsrenditen bei nach wie vor sehr niedrigem Transaktionsvolumen. Bis Jahresende sind signifikante Impulse auf die Wertentwicklung aus veränderten Marktrenditen eher unwahrscheinlich.
"Auch wenn das Transaktionsvolumen bisher auf sehr niedriger Flamme köchelt, ist es eindeutig, dass die Nachfrage – vor allem von nationalen "risikoaversen" Investoren nach Core-Objekten in den Top Standorten Deutschlands – stark gestiegen ist. Das zeigt sich nicht zuletzt in den seit zwei Quartalen stabilen Renditen. Auch das Interesse internationaler Investoren bleibt wegen der Marktstabilität im globalen Kontext nach wie vor hoch – auch wenn zur Zeit immer noch Finanzierungsengpässe die Nachfrage dämpfen", so Groom. (GI24/JLL)
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